近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型和(hé)分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有期分(fēn)红收益，以及(jí)基(jī)金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设施资产的经营(yíng)现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基(jī)金份(fèn)额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基(jī)金(jīn)应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度可(kě)分配金(jīn)额(é)以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳定的(de)分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但不等(děng)同于(yú)债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对高(gāo)的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的(de)关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额(é)完(wán)成(chéng)率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动(dòng)受多(duō)重因(yīn)素的影(yǐng)响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价(jià)格的主要因素(sù)之(zhī)一，而(ér)稳定(dìng)的(de)分红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)投(tóu)资(zī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位(wèi)基(jī)金份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前后均(jūn)可以获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关(guān)注(zhù)二(èr)级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包括(kuò)利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为(wèi)准确，分派(pài)的(de)是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可(kě)能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年(nián)限到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不(bù)确(què)定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前(qián)公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权(quán)类和产权类两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收(shōu)益主要包括每(měi)年(nián)的(de)现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了(le)利润分配和本金的归(guī)还(hái)，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层(céng)资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不同(tóng)而形成(chéng)区别(bié)。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择产品的(de)二级(jí)市场价(jià)格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的(de)分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金(jīn)额包(bāo)含(hán)了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般(bān)较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追(zhuī)加投资(zī)，有(yǒu)机会进一(yī)步延长经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和(hé)评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产的运营情况。

　同位角的定义和性质和概念，同位角一定相等吗　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关(guān)的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是(shì)可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指(同位角的定义和性质和概念，同位角一定相等吗zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于企业本(běn)身经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利(lì)润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，同位角的定义和性质和概念，同位角一定相等吗投资价值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场独立的资(zī)产(chǎn)配置(zhì)功(gōng)能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多(duō)关(guān)注内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的(de)资产(chǎn)更(gèng)多(duō)关(guān)注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资(zī)者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人实力等多(duō)重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基(jī)础设施项目(mù)的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。

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